Портал «Стратегия»

РБП стратегия
Деловой Новосибирск – агентство недвижимости

Марина Белых: «Из агентства недвижимости – в консалтинговую компанию»

Максимальная доступность любой информации, ставшая отличительной особенностью нынешнего времени, порождает уверенность в том, что все задачи можно решить самостоятельно. Заказать тур без турагентства, купить квартиру без риэлтора, договориться о купле-продаже без юриста. Однако это мнение абсолютно поверхностно. Истинные профессионалы в любом бизнесе знают: решать вопросы можно и нужно только с такими же профессионалами в своей сфере, а ценностью является отнюдь не просто информация, а ее грамотный анализ. Именно поэтому вот уже много лет компания «Деловой Новосибирск» - надежный партнер в проектах, связанных с коммерческой недвижимостью. На их счету – тысячи успешных сделок и миллионы долларов прибыли, которую они обеспечивают своим клиентам. О возможностях и компетенциях компании - коммерческий директор «Делового Новосибирска» Марина Сергеевна Белых.

- Марина Сергеевна, ваша компания уже 15 лет на рынке недвижимости. Это серьезный срок. В чем залог успеха стабильной работы?

- Действительно, в октябре этого года мы отметили 15-летие компании.

К празднованию подошли нестандартно и подготовили корпоративную поездку на остров Кипр, впечатления от которой, несомненно, у всех коллег надолго останутся впамяти. Прекрасный отдых, общение, развлечения – все получили колоссальный заряд энергии. И он уже привел к рекордным показателям по количеству и объему сделок в ноябре. Это и есть ответ на ваш вопрос о секрете успеха компании – конечно, это коллектив. Основная часть сотрудников с нами уже более десяти лет. Штат небольшой, поэтому не будет преувеличением сказать, что мы практически стали семьей. Исходя из специфики самого бизнеса и практически полного отсутствия профессиональных кадров на рынке, мы очень дорожим каждым из своих специалистов. Целенаправленно подбираем команду из людей, в первую очередь, близких по духу и ценностям, так как научить чисто в профессиональном плане можно практически всему – это вопрос времени и терпения, но вот порядочности, открытости, трудолюбию взрослых учить уже поздно. Наш коллектив сформирован именно из людей.

- Насколько высока конкуренция в этой сфере и каковы ваши преимущества?

- Немногие компании нашего профиля пошли по пути узкой специализации именно накоммерческой недвижимости, ведь этот рынок более сложный и длительный по времени возврата вложений в его изучение и работу с объектами. Иногда сделки длятся несколько лет, если речь идет, например, о продаже крупных производственно-складских площадей. Поэтому, признаться, конкуренция существенно меньше, чем на рынке жилья. Опять же, исходя из специфики рынка, новичкам приходится очень сложно. Однако стоит отметить, что в последние годыуровень некоторых участников рынка коммерческой недвижимости Новосибирска вырос; мы говорим именно о специализированных брокерских компаниях. Это видно по их уровню рекламы, проводимым сделкам. Подобный рост нас только радует, ведь конкуренция заставляет постоянно двигаться вперед, особеннокогда мы видим, как конкуренты копируют наш стиль, наши «фишки». Стараемся к этому относиться по-философски – принимать как признание мастерства и продолжать совершенствоваться, разрабатывая новые технологии для рынка. Самое главное, что скопировать никогда не получится и что всегда является преимуществом – опыт в тандеме с постоянным развитием.

- Расскажите о ваших клиентах и ситуациях, в которых без ваших услуг не обойтись.

- Мы не агентство недвижимости в классическом его понимании, из такого формата бизнеса мы выросли порядка восьми лет назад. «Деловой Новосибирск» — это консалтинговая компания. На наше формирование оказывает влияние специфика времени, экономики и развитие цифровых технологий и коммуникаций. Сейчас информация стала более доступна, люди без проблем могут найти объекты в сети Интернетили собрать звонки от арендаторов/покупателей на свой объект. Главный вопрос - что делать с этими данными дальше. Поэтому востребована не покупка информации, как, скажем, в начале становления агентств недвижимости в 90-е, начало 2000-х;теперь бизнесу нужен грамотный анализ, четкие рекомендации, ему нужны опытные консультанты. Да, в наших услугах преобладает брокеридж, но даже он отличается от общепринятых на рынке жилья посреднических услуг. Это комплексная услуга по реализации объектов на рынке аренды/продажи коммерческой недвижимости, включающая широкий спектр знаний, в том числе технические, юридические, бухгалтерские, маркетинговые и другие направления.

Мы ввели широкий спектр консультационных услуг для бизнеса: инвестиционный анализ объектов, рыночная оценка, разработка концепций использования, реконцепт, редевелопмент, управление объектами, юридическое сопровождение сделок клиентов.

Все эти услуги направлены на предварительный глубокий анализ объектов коммерческой недвижимости с целью получения максимальной прибыли и сокращения рисков. Такие услуги могут оказывать только специалисты с большим опытом на рынке и крайне щепетильным подходом к делу.

С 2015 года мы развиваем еще одно направление: приобретение собственных активов на рынке и управление ими - ведение арендного бизнеса. В 2019 году пошли дальше и начали реализовывать проекты редевелопмента - эффективное перепрофилирование и обновление под новое направление невостребованных и нерационально используемых объектов. Мы уже реализовали два таких проекта, преобразивших центр Новосибирска – на Проспекте Димитрова, 17 и 1905 года, 18.

Именно благодаря постоянному саморазвитию и ростуот риелторов до брокеров/консультантов и собственников/девелоперов коммерческой недвижимости, мы представляем особенную ценность. Наши клиенты - это топ-менеджеры, владельцы бизнесов, успешные люди, прагматичные, рациональные и в первую очередь, ценящие свое время.Именно поэтому консультант высокого уровня в сфере недвижимости им необходим. Особенно в то время, когда рынок из-за экономических и эпидемиологических потрясений крайне быстро меняется.

- Инвестиции в недвижимость: расскажите о том, как с вашей помощью можно заработать?

- Одно из основных направлений нашей деятельности - это инвестиции в коммерческую недвижимость. Работая как на рынке купли/продажи, так и на рынке аренды, у нас имеется уникальная возможность предоставить инвестору продукт «под ключ»: подобрать объект недвижимости, рассчитать его точную доходность и подтвердить ее подбором платежеспособных и надежных арендаторов.

В своей работе мы опираемся на заранее выбранную совместно с клиентом стратегию инвестирования в зависимости от его целей. Наши инвесторы остаются с нами на годы, потому что их успех – это наш успех.

Доходность проектов зависит от стратегии: в случае консервативного подхода с минимальными рисками (покупка объекта с готовым арендатором в самом востребованном сегменте – торговые объекты) – это 8-11% годовых и 9-12 лет окупаемости. Если инвестор готов к риску, имеет определенный уровень знаний о рынке, рассматривает все типы недвижимости и готов участвовать в реновации объекта, то доходность можно получить до 20% годовых при сдаче в аренду объектов и до 100% от стоимости объекта на перепродаже.

Как я рассказывала ранее, мы и сами являемся инвесторами, ежегодно увеличивая собственные активы на рынке, поэтому знаем этот бизнес изнутри.

- Не все потенциальные клиенты понимают колоссальную значимость многолетнего опыта при заключении сделок с недвижимостью. Доступность информации, о которой мы беседовали выше, рождает ложное чувство уверенности в том, что можно все сделать самому и не оплачивать услуги посредников. Какие риски ждут людей при совершении сделок без профессионального сопровождения?

- Если речь идет о юридическом сопровождении, то этот вопрос актуален больше для рынка жилья; в сфере коммерческой недвижимости у клиентов меньше рисков, поскольку у большинства есть юристы или возможность его нанять для решения задачи. С такими запросами нередко привлекают и нашу компанию, которая оказываеткомплексноесопровождение. Сделки по коммерческой недвижимости никто не совершает без грамотных юристов, этот вопрос у бизнеса не стоит никогда. Здесь не экономят. Но работа консультанта гораздо шире просто сопровождения сделки в виде подготовки договора купли/продажи, аренды. Здесь, в первую очередь, ценность заключается в правильной оценке рынка, объекта, конкретной ситуации, опыте ведения переговоров, разработке схемы и условий сделки. Поэтому главный риск – потеря денег и времени, возникновение в будущем проблем, решение которых потребует опять же денег и времени. Вот эти нюансы мы можем минимизировать.

- Покупка или аренда – как сделать правильный выбор?

- Чаще для развития бизнеса компании выбирают аренду, чтобы не вкладывать оборотные средства в недвижимость вместо самого бизнеса. Особенно это касается федеральных сетевых компаний, в частности, продуктовый ритейл, маркетплейсы, фармбизнес и другие. Основную часть спроса на рынке купли-продажи обеспечивают инвесторы, приобретая недвижимость с целью ведения арендного бизнеса.

- Коронавирус сделал трендом удаленную работу. Ощущается ли это в деловой среде и как повлиял на аренду коммерческих помещений?

- Коронавирус повлиял на рынок не только трендом на удаленную работу, который был актуален разве что в самом начале, сейчас уже большинство вернулись на места. Эпидемиологическая ситуация сильно изменила мир в целом, привычки людей, рынки сбыта и экономические процессы, что, естественно, не могло не отразиться на коммерческой недвижимости. Как изменилась структура спроса, какие новые форматы появились, что произошло с ценами - это обширная тема. У нас есть целая серия аналитических статей, моих личных и наших ведущих специалистов, отдельно по каждому типу недвижимости. Тема серьезная, и мы подходим к таким вопросам детально, рекомендую ознакомиться с ней отдельно в материалах на нашем сайте.

- Какова специфика рынка недвижимости в Новосибирске?

- Рынок коммерческой недвижимости определяется местоположением города. Это значимый транспортный узел, где отмечается постоянный рост сегмента складской недвижимости. После начала пандемии коронавируса он существенно вырос и обошёл по популярности все другие типы коммерческой недвижимости.

Кроме того, Новосибирск является одним из крупнейших торговых и научных центров восточной части России, что обеспечиваетстабильный спрос на офисную и торговую недвижимость. Крайне востребованы земельные участки для строительства.

Эти факторы весьма благоприятно влияют на развитие нашего рынка.

Есть и негативная тенденция: отток из города среднего класса – образованных, экономически активных людей, которые всегда в основе рыночной экономики. На мой взгляд, причина заключается в неэффективной работе местной власти и полном отсутствии грамотного управления городской средой. Новосибирскабсолютно не комфортен для жизни, и, к сожалению, с каждым годом ситуация ухудшается. Да, сибиряки сильны духом и живут не благодаря, а вопреки, но наступает точка кипения. Это крайне опасно для города в целом и недвижимости в частности. Этим заявлением хочется обратить внимание власти на состояние Новосибирска и текущую ситуацию.

- Очень приятно видеть такое неравнодушие к судьбе родного региона со стороны субъектов бизнеса.

- Да, мы здесь родились, живем, и хочется, чтобы жили и наши дети, а не уезжали в поисках лучших условий в другие города. Для Новосибирск должен развиваться, становиться более комфортным для местных жителей и гостей.

- Марина Сергеевна, были ли какие-то неординарные ситуации в вашей практике?

- В прошлом году, отмечая десятилетний юбилей своей работы на рынке, я подготовила список личных рекордов, которые, думаю, можно отнести к неординарным ситуациям.

Итак.

✔самая быстрая сделка: от просмотра до подписания договора аренды и передачи склада площадью 2800 м2 прошло всего 5 часов;
✔за 1 день подписала сразу 2 контракта по продаже торговых помещений на сумму инвестиций более 50 млн рублей;
✔каждый год мне удается бить рекорд по увеличению годового плана; так, в 2020 году мы превысили его в 4 раза;
✔самая крупная сделка по аренде с комиссией - свыше 3 млн рублей;
✔максимальный срок нахождения на объекте подобранного мной арендатора - 10 лет; ровно столько же, сколько мой стаж работы);
✔сдала склад площадью 7000 м2, не посещая его ни разу;
✔с одним из постоянных клиентом провела уже 11 сделок;
✔самый быстрый поиск покупателя на объект - 3 часа; причем объект достаточно дорогостоящий - более 30 млн рублей;
✔эффективный план реконцепции торгового центра, предложенный и реализованный мной, увеличил доход владельца в 2 раза;
✔самая высокодоходная инвестиция моего клиента в недвижимость формата streetretail в центре Новосибирска с окупаемостью всего 4,5 лет; 22% годовых на аренде;
✔один звонок перед переговорами с верным предсказанием стратегии поведения участников сэкономил заказчику 3 млн рублей.

- Перечень рекордов впечатляет! А их количество говорит не просто о разовом удачном стечении обстоятельств, а именно о глубоком профессионализме, где все случайности являются следствием грамотных решений. Расскажите о сделке, которой вы гордитесь.

- За 11 лет своей профессиональной деятельности я провела сотни сделок и реализовала сотни тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Сейчас я специализируюсь на сопровождении эксклюзивных клиентов, работающих исключительно с нашей компанией, на крупных инвестпроектах и логистических комплексах. Не готова выделить одну сделку. Я горжусь именно преданностью своих клиентов, их доверием и высокой оценкой моей работы.

-Благодарим за интересное интервью, и – дальнейших успехов!

- Спасибо!

Наталья Горнова

СПРАВКА

«Деловой Новосибирск» - это профессиональный оператор на рынке коммерческой недвижимости с опытом работы 15 лет, с собственной наработанной базой данных более 11 000 объектов. Специфика компании -выгодные инвестиции в недвижимость с целью организации арендного бизнеса и извлечения ежемесячной прибыли; развитие бизнеса посредством аренды площадей с целью увеличения рынка сбыта, повышения эффективности производства или качества предоставляемых услуг; успешная реализация объектов недвижимости на рынке купли-продажи; подбор надежных и платежеспособных арендаторов, обеспечивающих стабильный пассивный доход.